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房企資金壓力逐步顯現 行業分化更加明顯

2018-07-30 14:37欄目:要聞
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“融資難、融資貴是行業發展趨勢。”這已成為房地產企業一年多以來的“共識”。在調控常態化的市場環境下,有安全意識的開發商已經將“去杠桿、降負債”排到了壯大規模前,并升級為企業發展的第一要務。在這樣的背景下,房企的資金壓力已逐步顯現。
 
在多重因素疊加之下,房地產企業的資金壓力逐漸顯現。與此同時,個別房地產企業已陷入到經營不善的困境中,違約現象時有發生。近日,上市房地產企業中弘股份已經“爆雷”,多個項目銷售停滯,業績同比下滑了4876.59%。不可否認的是,在當前的資金背景之下,整個行業的資金壓力正在逐步顯現。而在行業一片肅殺的氛圍中,不少房地產企業還是交上了漂亮的成績單,行業分化更加明顯。
 
“中弘危機”下的困境
 
近日,中弘股份先是稱上半年凈利潤大幅虧損14億元且債務纏身,后又收到監管警示函,董事長被指披露信息、募集資金不合規。對此有觀點指出,這可能是有史以來第一家由于債務無法兌現而倒閉的房地產公司。
 
作為傳奇地產商人王永紅所創立的房地產企業,中弘股份近年來急速崛起,并以一系列旅游地產等資本運作項目而聞名。而這一切卻因為“缺錢”而改變。
 
7月13日,中弘股份發布半年度業績預告稱,今年上半年虧損14億元,比上年同期下降了4876.59%。中弘股份表示,公司開發的房地產項目大多處于停工狀態,融資發生的資金成本費用、財務費用較上年同期增加了十億元。而受國家房地產調控政策的影響,公司商業項目銷售停滯,住宅項目銷售也大幅下滑,導致公司房地產項目銷售利潤較上年同期大幅減少。
 
而據最新公告顯示,中弘股份正在積極與相關債權人協商妥善解決的辦法,并在籌措償債資金。其方案包括:尋求重組、加快資產出售、催收應收賬款等。在已披露的最新方案中,并不涉及與香港地區的業務或與香港公司對接的業務。
 
在尋求重組方面,6月28日,中弘集團與新疆佳龍旅游發展股份有限公司共同簽署了《股權轉讓框架性協議》,目前新疆佳龍旅游發展股份有限公司正對公司進行盡職調查等相關工作。
 
在資產出售方面,公司積極推進公司庫存房產銷售,也正同多家機構積極商談資產出售事宜。公司與海南羅勝特投資有限公司已簽署了附加生效條件的《股權轉讓協議》,公司擬以14億元的價格轉讓海南如意島項目,交易尚待公司股東大會審核通過。
 
而有“危機”的不僅僅只有中弘股份,如今不少企業都陷入到了預減或虧損的境地。近日,華聯控股、榮安地產、深物業A等多家公司均公布今年上半年業績有所下降,而綠景控股、嘉凱城、中弘股份、海航投資等公司則相繼發布了預虧公告。
 
房企資金壓力逐步顯現
 
除了上述個別房地產企業已陷入經營不善的困境外,整個行業的資金狀況都不容樂觀。“融資難、融資貴是行業發展趨勢。”這已成為房地產企業一年多以來的“共識”。在調控常態化的市場環境下,有安全意識的開發商已經將“去杠桿、降負債”排到了壯大規模前,并升級為企業發展的第一要務。在這樣的背景下,房企的資金壓力已逐步顯現。
 
事實上,今年上半年融資監管更加嚴格,房地產企業的融資渠道已逐步收緊。中國指數研究院7月24日公布的數據顯示,在傳統融資渠道收緊與房地產資產證券化政策的支持下,上半年房地產ABS(資產證券化)迎來了爆發式發展。
 
有業內人士分析認為,融資成本的上升,以及證監會對房企發債的募資項目和資金用途的監管,令“新債還舊債”途徑受阻。與此同時,上半年房地產信托新增規模則有所下降。在融資渠道全面收緊的背景下,房地產企業的融資渠道趨向多元化,企業在不斷探索新的融資模式。
 
“在傳統融資渠道收緊與房地產資產證券化政策的支持下,房地產證券化發行規模創下新高。”上述負責人介紹,根據Wind統計數據顯示,今年1—6月,房地產ABS產品共發行75只,總發行規模達900.2億元,同比增長了82.8%。
 
“從整體來看,除了資產證券化融資方式以外,房地產企業傳統的融資渠道均受到一定影響,整體資金壓力開始逐步顯現。”上述負責人表示,隨著防控金融系統風險政策的逐步落實與深入,融資監管程度更加嚴格,房地產企業不同陣營的融資成本正在加速分化。其中,大型國有房地產企業融資優勢較大,中小房地產企業融資成本普遍提高,其中信托融資成本較去年提高了2-3個百分點。
 
而值得注意的是,下半年房地產企業的融資渠道不但沒有放松之勢,反而將面臨更嚴厲的監管。近日市場傳出消息稱,監管層通過窗口指導收緊了對房地產企業的融資檢查。這項摸排的主要內容,是針對公司債與票據的互還、互償。
 
分析人士稱,窗口指導的這種操作,在從源頭收緊新增發債的同時還對以舊還新用途做出了明確強調,其實是對資金流量、流向的雙重規范。
 
對此,仲量聯行市場研究部總監姚耀認為,開發商從資本市場獲得新資金的規模預計會繼續有所收縮,而對融資使用用途的規范讓房地產企業以舊還新的接力融資變得更加困難。
 
行業分化更加突出
 
在一些企業的“哭訴”聲中,行業陸續發布的2018年上半年業績預告中也有好消息。在之前1-2年銷售規模高歌猛進和資金環境寬松的背景下,主流房地產企業大多能夠獲得不俗的業績,個別房地產企業甚至能獲得500%的增長幅度。
 
由中國指數研究院發布的統計數據顯示,今年上半年,共有138家房地產企業銷售額超過50億元,較去年增加了12家;合計實現銷售額49743億元,同比增長了25.6%;市場份額提升15.2個百分點達到76.4%,行業集中度進一步提升。
 
而申萬宏源證券7月20日發布的數據也顯示,在60家發布中報業績預告的房地產企業中,有25家預增、7家扭虧、1家續盈,而首虧、續虧或預減的有22家,占比超過了1/3。一名房地產資深評論員表示:“在過去兩年銷售業績的支撐下,今年房地產企業業績獲得正向增長的可能性較大,至少龍頭房企應是如此。”
 
此外,國信證券的統計數據表明,2017年,中國房地產企業銷售TOP5和TOP10的市場集中度分別為16.9%和24.1%,較2016年末分別提升了4和5.2個百分點。但對比美國的市場集中度,尚分別有6.7和9.1個百分點的差距。
 
但今年1-6月,中國TOP5和TOP10市場集中度進一步提升至21.37%和29.72%,已經接近美國的水平了。
 
作為行業三巨頭的碧桂園、萬科、恒大又再次刷新銷售紀錄。今年上半年,碧桂園已實現合同銷售金額4124.9億元、萬科實現合同銷售金額3046.6億元、恒大實現合同銷售額3041.8億元,此三家加起來的合同銷售金額已突破萬億元。
 
據一家在香港上市的房企融資負責人透露,今年上半年,房企融資較大,綜合融資成本也有所上漲,較去年提高了約2-3個百分點。現在基本上只有龍頭房企能拿到錢,融資的集中度提升將反哺規模的提升。
 
此外,前海開源基金執行總經理楊德龍認為,目前樓市仍處于嚴格調控中,新房由于限價,對房地產企業來說,盈利會出現下降。再加上信貸方面進行嚴控,也限制了房地產下半年的投資增速。就房價方面來看,一二線城市核心區域會比較堅挺,但非核心區域在沒有剛需的情況下會出現回落,房地產業分化或加大。

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